近年、「みんなで大家さん」をはじめとする不動産小口化商品が、その手軽さと高い利回りを背景に多くの個人の関心を集めてきました。しかし現在、同サービスは運営会社の行政処分、配当の停止、そして多数の出資者による大規模な集団訴訟へと発展し、深刻な社会問題となっています。

私たち公認不正検査士（CFE）は、不正のトライアングル（動機・機会・正当化）の観点から組織の脆弱性を分析し、不正の予防と早期発見を使命としています。今回の事案は、投資家保護の観点、そして企業ガバナンスの観点から、看過できない多くの「危険信号」を含んでいます。

本コラムでは、不正検査士の視点からこの問題を分析し、投資家および企業社会全体が学ぶべき教訓を考察します。

1. 繰り返された「危険信号」と行政処分

不正の調査において、過去の逸脱行為は将来のリスクを示す重要な指標です。

「みんなで大家さん」の運営会社は、2024年6月以前にも、2013年に行政処分（業務停止命令）を受けていた経緯が報じられています。そして2024年6月、不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、再び東京都および大阪府から業務停止命令を含む行政処分を受けました。

処分の理由は、「開発計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響」といった投資家にとって最も重要なリスク情報を十分に説明しなかったこと、さらに「開発許可を得ていない土地を対象に含める」「誤った情報で勧誘・契約を行う」といった、情報の正確性と透明性を著しく欠くものでした。

一度ならず二度までも監督官庁から重大な指摘を受けるという事実は、単なる「事務的なミス」ではなく、組織的な法令遵守（コンプライアンス）体制および内部統制が長期間にわたり機能不全に陥っていたことを強く示唆しています。

2. 「ポンジ・スキーム」の疑いと情報の非対称性

不正検査士が最も警戒する投資詐欺の典型例に「ポンジ・スキーム（出資詐欺）」があります。これは、事業実態から得られる利益ではなく、新規の出資者から集めた資金を、既存の出資者への「配当」として自転車操業的に回していく手口です。

今回の事案では、以下のような点から、このポンジ・スキームの疑いが国会や報道機関によって強く指摘されています。

持続不可能な高利回り: 年7.0%といった高利回りを長期間安定的に支払い続けることの事業的な困難さ。

投資対象の実態: 投資対象とされた「成田」などのプロジェクトが、報道によれば長期間「ほぼ更地」の状態であり、謳われていたような賃料収入が生まれている実態が確認できない点。

資金の流れの不透明性: 集めた資金（総額2000億円超とも報じられています）が、どのように運用され、配当の原資となっていたのか、その詳細な流れが不透明である点。

もし事業実態からの収益がないにもかかわらず配当が支払われていたとすれば、それは投資ではなく、いずれ必ず破綻する詐欺的スキームであった可能性が極めて高くなります。

3. 「CM＝安心」という誤解と投資家の責任

今回の問題では、テレビCMなどを通じて「安心できる投資」というイメージが醸成された側面も指摘されています。しかし、不正検査士は常に「職業的懐疑心」を持って物事に対峙します。

投資家自身も、自らの資産を守るために以下の点を精査する「懐疑心」を持つ必要がありました。

高すぎる利回りを疑う: なぜ市場平均を大幅に超える高利回りが「安定的に」実現できるのか、その具体的な根拠を厳しく問う必要がありました。

運営会社の実態を調査する: 広告イメージだけでなく、過去に行政処分を受けていないか、経営陣の経歴、財務状況（開示されている場合）を確認することが不可欠でした。

契約内容とリスクを熟読する: 「元本割れのリスク」について、どのような説明がなされているかを深く理解する必要がありました。

結論：ガバナンスの再構築と「疑う目」の重要性

「みんなで大家さん」問題は、単なる一企業の不祥事ではなく、情報の非対称性を利用した投資スキームの脆弱性と、それを許容した社会の甘さを露呈させました。

私たちACFE JAPANは、企業に対し、不正の「機会」を排除するための実効性のある内部統制とガバナンスの再構築、そして何よりも透明性の高い情報開示を強く求めます。

同時に、一般の皆様におかれても、「うまい話」には必ず裏があるという原則に立ち返り、大切な資産を投じる際には、常に不正検査士のような「職業的懐疑心」を持って、その実態を厳しく見極めていただくことを切に願います。公正で透明性の高い市場は、企業側の倫理と投資家側の賢明な監視によってのみ維持されるのです。

※上記は、一般社団法人日本公認不正検査士協会（ACFE JAPAN）の視点に基づき、報道されている事実関係を基に構成したコラム記事です。特定の企業の違法性を断定するものではなく、不正予防・検査の専門家としての見解と啓発を目的としています。